Proyecto Vida

Vivienda y Desarrollo Ambiental  

PROGRAMA PARA EL HABITAT

Y LA CALIDAD DE VIDA 

 

PLAN HABITACIONAL Y DE INFRAESTRUCTURA SOCIAL

 

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Y SINTESIS DEL NEGOCIO

 

 

Documento Nº IV

 

 

“NUEVAS COMUNIDADES INTEGRADAS DE PARTICIPACIÓN

 

Documento Nº 4

Noviembre 1993

“PROYECTO VIDA”

 

RESUMEN DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DEL NEGOCIO

 

1-      El Negocio: Está basado en la concepción de que si en el país se fabrican autos industrialmente no hay razón para que las viviendas no sean también construidas con un criterio puramente industrial. Esto hoy es posible encararlo por: a) La Ley de Convertibilidad; b) La estabilidad económica y política; c) La baja generalizada de las tasas de interés a nivel internacional. Sin requerir aportes o avales del Estado, como si se privatizara el sector público de viviendas, se trata de compatibilizar una importante cantidad de variables para que la ecuación negocio “cierre”. Tecnología de punta para producir la construcción de viviendas con una metodología industrial; disminución de costos vía “transparencia” de los mismos valores compatibles con las reales necesidades de la demanda insatisfecha; precios de venta accesibles para dicha demanda (clase media menos); financiación factible por la baja de las tasas y la prolongación de los plazos de pago a no menos de 10 años; seguridad jurídica real para un desarrollo empresario con una tasa de retorno muy atractiva (particularmente a nivel internacional). Esto conforma un negocio para el sector privado, propio para la privatización de una prestación desarrollada hasta ahora por el Estado a través del FONAVI, pero cuya experiencia fue negativa, tanto para la nación como para el sector más necesitados de viviendas.

2-      El Mercado Inmobiliario y la Vivienda: El déficit habitacional en Argentina está calculado en el orden de las 3.000.000 viviendas, según información  oficial de la Secretaría de Vivienda y Calidad Ambiental; déficit que seguirá creciendo ya que nunca se cubrió siquiera el 50% del crecin¡miento vegetativo poblacional. El proyecto apunta a cubrir el 1% de dicho déficit, es decir, encarar la construcción de 30.000 viviendas para aquel sector social que aún sobrellevando el 50% del déficit total, y que aún aportando al Fonavi, nunca fue atendido por este ni por el mercado privado, en tan justa necesidad para la familia; y mucho menos atendido aún, no sólo cualntitativamente sino cualitativamente. La Calidad de Vida “producto apreciado” y de real alto valor agregado en los países desarrollados del Primer Mundo, nunca fue “comercializado” por el mercado en nuestro país; y no como “bien transable” sino como un “bien estable” (el de ser y estar bien, el Bienestar), producto con alta demanda en el mercado. La gente “pide” estabilidad. Dentro de esto se inscribe un nuevo producto que se esperaba con la estabilidad: el crédito alargo plazo. El mercado de demanda obviamente existe y en el presente a adquirido una atrayente particularidad, basada en la estabilidad alcanzada, que permite a los sectores con capacidad de ahorro planificar el destino de sus ingresos.

El mercado de oferta hasta la fecha ha estado restringido fundamentalmente por la falta de la oferta de financiamiento, pero es hoy una realidad en constante transformación, con la aparición de un mercado de capitales que día a día genera nuevos instrumentos, especialmente aquellos que son aptos para los inversores institucionales de largo plazo, piezas claves para el financiamiento de la vivienda. Siempre que se ha hablado del rol locomotriz que la “Construcción” tiene como reactivadora de la actividad económica y productiva. Si incorporamos el concepto de “Construcción Industrializada”, estamos expandiendo el alcance del ya citado rol que hoy es vital en el contexto coyuntural de la economía argentina, que reclama para su crecimiento una mayor producción de bienes, servicios y ocupación de mano de obra, y sobre todo calificar a ésta.

3.1-El Producto: La urbanización y construcción de núcleos Habitacionales, diferente a lo realizado hasta ahora en materia de viviendas, agripadas de 600 a 1.000 unidades cada uno; en torres de 5, 10 o20 pisos sugún sus características, ubicación geográfica y dimensiones de los terrenos, según sean éstos urbanos, conurbanos o suburbanos. Complementados con una Infraestructura de Servicios Sociales destinada a contribuir en el mejoramiento de la “Calidad de Vida”, compuesta por seguridad y vigilancia; guardería infantil; escuela primaria y secundaria; centro comercial; clínica médica; esparcimiento; deportes y cultura; cocheras; tratamiento de efluentes; mantenimiento; conservación; etc., conformando así comunidades de 4.500 personas, con un modelo de vida para sí y en relación con sus vecinos, con un objetivo claro y concreto como es tener un mejor nivel de “Bienestar Humano”; es decir “Calidad de Vida” como un producto muy requerido.

Las viviendas son de 1, 2 ó 3 dormitorios. Tomando como promedio la de dos dormitorios, de 75 m² totales (62 m² propios + 13 m² comunes), el precio de venta está calculado en los u$s 500.-/m², más la alicuota del terreno y el IVA se promedia un valor total de u$s 48.675.-

3.2- Los Círculos de la Afinidad: La integración de los diferentes grupos humanos que conforman cada Nueva Comunidad, se produce en forma individual, o a partir de ofrecer a las instituciones intermedias que nuclean una importante cantidad de adherentes (mutuales, entidades profesionales y técnicos, asociaciones gremiales, etc.) la posibilidad de contituir “Círculos de Afinidad” en torno al tema de Hábitat y las necesidades básicas de las familias.

El “Sistema Visa” (Viviendas Industrializadas S.A.) Marca Registrada licenciada para ser incorporada al Proyecto Vida, sería el mecanismo operativo, que a través de una tarjeta de crédito y consumo posibilita que la actividad dentro de la Comunidad se desenvuelva con la mayor comodidad posible para sus integrantes. A su vez, este círculo de afinidad permite previamente evaluar económica y socialmente las características de compatibilidad de cada uno de los posibles integrantes de los diferentes núcleos humanos, sus historias personales, sus gustos, preferencias, estilos de vida, etc.

4- El Usuario, destinatario de las viviendas: Un precio de venta muy inferior al promedio del mercado, combinado con una financiación de largo plazo y una tasa de interés razonable, hace accesible la vivienda para una importante franja de la clase media, cuyo núcleo familiar tenga un ingreso aproximado del orden de los u$s 2.000.- mensuales y disponer de una capacidad de pago de una cuota de u$s 500.- por mes.

 

P.P.P. “PROGRAMAS DE PROPIEDAD PARTICIPADA”

5- El modelo de organización del proyecto. Se trata de un “Sistema” Integrado y Participativo que coordina las diversas variables del negocio, constituyéndose en la propuesta de los “Programas de Propiedad Participada” (1); siendo éstos un sistema jurídico-económico y social superador al de la Propiedad Horizontal, ya que apunta a desarrollar un “Sistema” de producción de viviendas. Toma la forma jurídica de una S.A. de Participación, explicada más adelante.

Este sistema comparte la coordinación mínima de: la tecnología; el costo; el precio de venta y la financiación. Lo jurídico, lo comercial y la organización de gestión coordinan desde la operatoria del negocio (item 6).

5.1- La tecnología: La utilización de sistemas constructivos industrializados con alta capacidad productiva y técnicas eficientes de terminación, permiten disminuir sensiblemente los costos de producción a valores internacionales, menores al de los sistemas tradicionales en uso en nuestro país. Esto a su vez requiere, a efectos de optimizar una economía de escalas, una cantidad mínima de 600 viviendas por localización. La selección, evaluación y contratación de los sistemas industrializados será hecha a nivel internacional, entre aquellos que en la relación costo-beneficio y producto final, ofrezcan los mejores standars de aptitud.

La prioridad a los sistemas de USA lo serán en función de la financiación que se obtenga para los compradores de las viviendas.

5.2- El costo: Tanto como la utilización de tecnología avanzada es importante para bajar los costos: a) compra de materias primas y productos elaborados en cantidades considerables directamente al productor de los mismos; b) contratos de compra plurianuales que aseguren continuidad al proveedor; c) sistemas de compras directas que eliminen de la estructura de costos los gastos de comercialización, publicidad, superfluos e intangibles; d) contemplar aquellos productos con un sensible precio menor en el exterior; e) organizar la propia obra con el criterio industrial del just-time.

El rol de la empresa constructora será el de la proveedora de un servicio técnico específico, valorizable y cuantificable y sin remarcar los precios de los insumos.

Finalmente, cabe señalar que a nivel internacional los costos de producción están en el orden de los u$s 300 m² (sin terreno), con una mano de obra más cara, y también mayor el de algunos insumos.

5.3- Precio de venta y financiación: Acortada,pero eficientizada la cadena de producción y de provisión de insumos; desechados todos los “costos marginales” no transparentes; optimizando el precio de venta en función del volúmen y la cantidad; se puede calcular un precio de venta del orden de los u$s 500/m² más la incidencia de la tierra y el IVA, indicados en el punto 3, lo que da un precio final de u$s 650/m².

La financiación al comprador es de 70% debiendo el mismo abonar el 30% durante el curso de la obra (6 meses previos al inicio y 24 meses de obra) en cuotas del 1% del valor de la unidad adquirida; dicho 70% como saldo de precio lo garantiza el comprador con hipoteca de primer grado.

 

6- Organización y Gestión del Negocio- Integrantes y sus Roles:

6.1- “Del Sistema de integración Asociativa”

      Se constituye una S.A. de Gestión y Administración (S.A. de G. y A.) del negocio, que es laque genera y lleva adelante cada emprendimiento, de entre 600 y 1.000 viviendas cada uno. Se establece un convenio de Sindicación de acciones (de mando y de bloqueo) que es administrado por un Banco fideicomisario del mismo. En dicho convenio, se determinan los compromisos de cada uno de los integrantes para con la Sociedad en forma detallada y con relación a planes o programas concretos.

a- La “Sociedad de Gestión y Administración está integrada por:

-          La “Consultora para la Propiedad Privada Participada”, grupo empresario interdisciplinario promotor, coordinador, ejecutor integral del proyecto y de la adhesión de usuarios.

-          El o los Bancos locales como proveedores del prefinanciamiento (Financiador parcial de Obra) y Fideicomisario de cada emprendimiento (S.A. de Participación).

-          Los Bancos y/o Entes Financiadores como proveedores del post-financiamiento (Financiador Hipotecario) a los compradores, y a los proveedores de tecnología y del know-how del sistema industrializado.

-          Grupo empresario local de prestigio, inversor y eventual proveedor de insumos y/o vinculado a la construcción.

 

Esta sociedad que es la que genera el negocio y percibe sus utilidades, contempla una participación del orden del 25% para cada uno de sus integrantes; ajustándose esto según los roles que puedan fusionarse o subdividirse. Se prevee que un “equity” del 25% corresponda a un grupo de USA que participando del negocio se haga cargo con nuestra intervención, tanto del para el post-financiamiento a los compradores, operando este en acuerdo con el Banco local.

 

6.2- Del Fondeo para cada Emprendimiento: Estando pre.determinado por cómputos el cálculo del costod e las obras y el total de la venta –aprox. u$s 50 millones– los compradores abonan un 30% de éste para hacer frente a aquellos items no financiables: la mano de obra, la administración, el proyecto y la dirección de la obra; el 70% restante es aportado al negocio en una proporción del costo de obra por: el dueño de la tierra y los proveedores de materias primas, materiales e insumos; también se incluye en dicho 70% la utilidad de la S.A. de Gst. y Ad. luego de cancelar los impuestos correspondientes.

Es condición sine-qua-non que antes del inicio de cada emprendimiento le S.A. de G. y A. haya comprometido en forma fehaciente e irrevicable la participación del organismo financiero de largo plazo, al que al finalizarse las obras aportará el monto equivalente al 70% del precio de venta –aprox. u$s 35 millones (pudiendo reducirse a u$s 25 millones según acuerdo con la S.A. de G. y A.).

Con dichos fondos se cancela la deuda al propietario de la tierra, a los proveedores y a la S.A. de G. y A. según sea o no de su interés acompañar al organismo financiador en la operación hipotecaria de las unidades.

El organismo financiador local y/o internacional puede así constituir la hipoteca a su favor por el total del préstamo, estando a cargo del Banco local fideicomisario de la operación, la subdivisión de la misma en  unidades y la gestión de cobro por cuenta y orden de dicho ente financiador.

El Banco Fideicomisario teniendo asegurada la financiación al finalizar las obras, puede anticiparle a aquellos proveedores que no tengan suficiente capacidad financiera fondos, descontándoles las facturas de provisión de materiales.

 

6.3- De la Sociedad Anónima de Participación: Para llevar adelante cada emprendimiento la S.A. de G. y A. debe constituir una S.A. de participación, en la que participan la propia S.A. de G. y A. con acciones ordinarias y el dueño de la tierra y los proveedores de materiales con acciones preferidas.

Determinados los valores de costo y venta de cada emprendimiento, y asegurado el aporte de 70% al finalizar la obra, la S.A. de P. emite certificados a cuenta de futura emisión de acciones, según sean oridnarias o preferidas; éstas últimas son entregadas al dueño de la tierra por el monto equivalente al valor asignado a la misma; lo mismo procede con los proveedores de los materiales, sea que los financien ellos o el banco fideicomisario.

Finalizadas las obras y aportado el 70% se rescatan esas acciones preferidas, cobrándose el dueño de la tierra y los proveedores por los aportes efectuados.

La misma S.A. de P. es la que vende las unidades a los compradores, los que suscriben un boleto de compra-venta, el que se inscribe según prescribe la ley de Pre-Horizontalidad (Ley 19.774). Interviene en el boleto de compra-venta el Banco Fideicomisario de la S.A. de P. quien tiene también todo el control de la operatoria, tanto de la obra, como de las compras y las ventas, a través de un sistema computarizado que forma una red informativa para todo el Sistema.

Actuará además una calificada “Auditoría Internacional” que cubrirá el rol de gestión, y también auditará la operatoria del Banco Fideicomisario.

7- La rentabilidad del Negocio: Determinado el costo de las obras según cómputos métricos y valores promedio de insumos de mercado de la construcción, calculados los intereses a pagar al dueño de la tierra y a los proveedores por el diferimiento en los pagos; el costo financiero del monto remanente para la pre-financiación de las obras como un insumo más; los gastos del proyecto y dirección de la obra y la administración de la misma; considerándose que no hay aportes monetarios sustanciales de los integrantes de la S.A. de G. y A., ya que de lo que se trata es de un “Gerenciamiento” del negocio; toda esta operación en relación con el monto de la venta, produce una utilidad, antes de impuestos, del orden de los u$s 15 millones en cada emprendimiento, es decir un 30% sobre el precio de venta y casi el 50% sobre la “exposición” del costo total del negocio. Este ha sido llevado a cabo con aportes de los compradores, del dueño de la tierra, de los proveedores de materias primas y productos terminados y del costo de los racursos financieros; habiendo recibido cada uno la contraprestación correspondiente a su aporte.

 

Notas 

  1. “P.P.P. Programa de Propiedad Participada” es una Marca Registrada de uso exclusivo de esta Consultora.
  2. El “Proyecto Vida” se halla inscripto en el Registro de la Propiedad Intelectual.
  3. “Sistema Visa” es una Marca Registrada de uso exclusivo de esta Consultora.






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